Come revocare un Amministratore di Condominio

Revoca il tuo Amministratore di Condominio

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Capita spesso che un condomino abbia la percezione che l’amministratore del proprio condominio non svolga più correttamente il mandato professionale conferitogli dall’assemblea.

Innanzi a tale situazione i condomini con i quorum previsti dall’art. 1136 codice civile, vale a dire 501 millesimi, possono revocare l’amministratore in carica e nominarne uno nuovo.

Capita tuttavia che non si raggiungano i quorum previsti e nonostante una serie di condotte irregolari l’amministratore non possa essere revocato, continuando così a svolgere indisturbato la propria attività.

Il nuovo ARTICOLO 1129, comma 11 C.C., riconosce a ciascun condomino la possibilità di agire per contestare le condotte di mala gestio commesse da parte dell’amministratore nell’esercizio delle sue funzioni.

Tale norma ha introdotto una casistica di gravi irregolarità in modo da poter meglio individuare le condotte scorrette dell’amministratore di condominio.

Costituiscono quindi gravi irregolarità dell’amministratore tanto da poterlo revocare giudizialmente su istanza ed impulso, anche di un singolo condomino, le seguenti condotte:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente di cui al settimo comma (l'amministratore è infatti obbligato ai sensi dell’art. 1129 7 comma codice civile a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio);

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) (  secondo il citato art. 1130 codice civile n. 6 l’amministratore è tenuto a curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; secondo il citato art. 1130 codice civile n. 7 l’amministratore è tenuto a curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate; secondo il citato art. 1130 codice civile n. 9 l’amministratore deve fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo ( il secondo comma dell’art. 1129 codice civile statuisce che contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata).

Con l'introduzione della casistica di cui sopra anche un condominio non esperto può percepire più facilmente quando il proprio amministratore non sta operando correttamente.

Si evidenzia ancora una volta che quanto esposto rappresenta solo una ridotta casistica delle condotte che posso determinare la revoca di un amministratore ed è opportuno avvalersi di un avvocato competente ed esperto al fine di valutare nel caso concreto le condotte da sanzionare per revocare l'amministratore in casi di mala gestio.

Pertanto il singolo condomino o i condomini che vedano nell’amministratore adottare gravi irregolarità o una delle condotte sopra riportate, potranno efficacemente rivolgersi all’autorità giudiziaria, con l'ausilio di un avvocato esperto, per ottenere una revoca amministratore con l’addebito delle spese legali sostenute per tale azione.

Lo Studio Legale Mauro è a Milano e si occupa dal 1999, con professionalità, competenza esperienza e sensibilità, della delicata materia inerente alla assistenza e consulenza per la revoca dell’amministratore di condominio, in modo da raggiungere la piena soddisfazione del Cliente, sia come detto nella fase di consulenza che in quella eventuale del giudizio. L'avv. Roberto Mauro, titolare dello studio, è stato presidente di Assocondominio ed è docente di materie giuridiche presso un organismo di formazione per amministratori di stabili. Ha altresi pubblicato un volume edito da Maggioli editori dal titolo "La mediazione civile nel Condominio".


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