I CONTRATTI DI GODIMENTO: locazione, affitto, leasing


La locazione art. 1571 c.c.

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art 1571 c.c.).

La locazione si distingue per i seguenti caratteri:

  • è un contratto consensuale che produce effetti obbligatori tra le parti: difatti colui che prende in locazione un bene non diviene titolare di alcun diritto reale sul medesimo bensì solo del diritto a godere del bene nei confronti del locatore, per un dato tempo è per un uso determinato;

  • ha ad oggetto una cosa mobile o un immobile;

  • una particolare forma (atto pubblico o privato) è richiesta a pena di nullità, solo per le locazioni immobiliari di durata superiore e 9 anni (art. 1350 n. 8 c.c.);

  • quanto alla durata la locazione non può eccedere i 30 anni: si riduce a tale tempo quello eventualmente superiore, convenuto tra le parti. Se il proprietario aliena il bene locato, l'acquirente è tenuto a rispettare i diritti del locatore, purché la locazione risulti avente data certa anteriore all'alienazione.

Il locatore è obbligato:

  • alla consegna della cosa in buono stato di manutenzione, nel senso che la cosa deve essere priva di vizi che possano diminuirne l'idoneità all'uso convenuto;

  • al mantenimento in buon uso, con il correlativo obbligo delle necessari riparazioni;

  • a garantire il pacifico godimento del conduttore, per l'ipotesi che un terzo pretenda di avere diritti sulla cosa ( ad es.: una servitù di passaggio)

Il conduttore è obbligato a:

  • prendere in consegna la cosa;

  • servirsene per l'uso stabilito, osservando la diligenza del buon padre di famiglia;

  • corrispondere il canone stabilito, commisurato alla durata del godimento del bene;

  • restituire la cosa nello stato in cui l'aveva ricevuta, alla scadenza del contratto.

La locazione degli immobili urbani

L'approdo ad un regime di piena liberalizzazione delle locazioni dopo la risalente 392/1978 si è avuto solo con la legge 431 del 1998.  La nuova disciplina stravolge il regime degli affitti, prevedendo per i contraenti la possibilità di seguire due canali alternativi.  Con il primo canale quello cosiddetto libero, il canone locazione può essere liberamente determinato dalle parti, ma in cambio il contratto deve durare almeno 8 anni (4 + 4  salvo disdetta alla prima scadenza nei casi autorizzati dalla legge).  La scelta del secondo canale quello c.d. amministrato, comporta, invece, a fronte di una durata più breve 3 + 2 una minore libertà nella determinazione del canone, che deve adeguarsi, nel più ampio quadro di una convenzione nazionale, al contenuto di accordi sindacali stipulati a livello locale dai rappresentanti della proprietà edilizia e dell'inquilinato.

Infine la legge 431/1998 introduce per la valida stipula dei contratti l'obbligo della forma scritta a pena di nullità: diventa così una regola quella che nel previgente regime delle locazioni abitative era una eccezionale previsione riguardante solo e locazione di immobile di durata ultranovennale.

Ulteriore nullità è prevista se il contratto non è registrato.

“Il contratto di locazione non registrato è nullo e la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, con la conseguenza che, ricorrendone i presupposti, il locatore avrà diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. o al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex articolo 2041 c.c.. Questo è quanto affermato dalla Cassazione che ha accolto il ricorso contro la decisione della corte di merito che aveva ritenuto solo inefficace il contratto, con la conseguenza che il canone era comunque tenuto quale corrispettivo della “detenzione intrinsecamente irrepetibile”. Per i giudici di legittimità, in tema di locazione nessuna norma dà rilievo a un rapporto di fatto, talché quanto versato dal conduttore in forza di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo che, come tale, trova disciplina nell’art. 2033 c.c., secondo cui “chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato”. E sarà onere del locatore chiedere e provare il danno da lui patito o l’ingiustificato arricchimento da parte del conduttore”.
— Cassazione civile, sez. III, 13/12/2016,  n. 25503

L’affitto art. 1615 c.c.

Quando il contratto di locazione ha come oggetto una cosa produttiva, mobile o immobile ( art 1615 cc  ad es.  affitto di un'azienda, di un fondo rustico) esso prende il nome di affitto,  e l'affittuario ha l'obbligo di curare la gestione della cosa in conformità della sua destinazione economica e dell'interesse della produzione,  facendo propri i frutti  e le altre utilità della cosa (art 1615 e 1618 c.c.).

 La normativa è quasi interamente dettata da leggi speciali ( in particolare dalla legge 203/1982   e successive modificazioni) che limitano  la autonomia privata in tale materia.

L'affittante è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze,  in stato da servire all'uso e alla produzione a cui è destinata (art 1617 c.c.)

Molto stringenti sono i poteri di controllo attribuiti all'affittante (art 1619), il quale può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo se l'affittuario rispetta gli obblighi che gli incombono.

L'affittante può chiedere la risoluzione del contratto, se l'affittuario non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa se non osserva le regole della buona tecnica o se muta stabilmente la destinazione economica della cosa (art.  1618 cc)

L'art 1620 c.c. attribuisce all’affittuario la facoltà di prendere ogni iniziativa idonea a incrementare il reddito della cosa medesima; l'esercizio di tale facoltà non può, però, tradursi in obblighi a carico dell'affittuario e non può, pertanto, costituire titolo per pretendere da quest'ultimo indennità per i miglioramenti effettuati in attuazione di dette iniziative;  ne consegue che in nessun caso l’affittuario ha il diritto di trattenere l'azienda affittata fino a quando gli venga corrisposta l'indennità.

La rilevanza dell’elemento fiduciario che connota l'affitto si traduce nel divieto di subaffitto (art. 1624 c.c.) e nello scioglimento del contratto in caso di interdizione, inabilitazione, e o insolvenza dell'affittuario (art. 1626 c.c.)


Il Leasing

Il leasing è un contratto atipico con il quale una parte concede ad un'altra il godimento di un bene,  dietro corrispettivo di un canone periodico,  per un certo periodo di tempo. Alla scadenza prevista a favore della parte che ha ricevuto il godimento,  quest'ultima ha la possibilità di scelta tra vari comportamenti e cioè:

  • restituire il bene;

  • proseguire nel godimento, versando un canone notevolmente ridotto;

  • acquistare la proprietà, pagando un ulteriore somma;

  • richiedere la sostituzione con altro bene meglio utilizzabile;

  • agire nelle altre forme stabilite nel contratto

Oggetto e obblighi delle parti:

Oggetto del contratto possono essere sia beni mobili sia immobili, purché scelti dal conduttore.

Obblighi del locatore finanziatore sono:

  • acquistare o comunque mettere a piena disposizione del conduttore i beni richiesti;

  • sopportare i rischi relativi al bene dato in utilizzazione;

 Obblighi del conduttore utilizzatore sono:

  • per tutta la durata del contratto e gli deve versare il canone stabilito all'altra parte;

  • alla scadenza del contratto egli deve porre in essere uno dei comportamenti di cui sopra


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