Compravendita e denuncia dei vizi: per interrompere la prescrizione è sufficiente un atto stragiudiziale di messa in mora

L’art. 1495, comma 3, c.c. deve essere interpretato nel senso che, al fine di interrompere la prescrizione in materia di diritto al risarcimento nell’ambito di un contratto di compravendita, non è necessario istaurare un giudizio, essendo sufficiente una manifestazione della volontà stragiudiziale in forma scritta.  

Cassazione Civile sez. Unite 11/07/2019 n. 18672

Caduta sul pavimento bagnato: se non c’è caso fortuito i danni li paga il custode

In caso di sinistro avvenuto all’interno o nell’ambito della cosa in custodia, dei danni conseguenti ad omessa od insufficiente manutenzione il proprietario o il custode (tale essendo anche il detentore o il concessionario) risponde ex art. 2015 c.c., in ragione del particolare rapporto con la cosa che al medesimo deriva dalla disponibilità e dai poteri di effettivo controllo sulla medesima, salvo che dalla responsabilità presunta a suo carico si liberi dando la prova del fortuito.

Cassazione Civile sez. III 27/06/2019 n. 13222

Sfratto per finita locazione: diritto ad indennizzo per occupazione e diritto a risarcimento del danno

Chi chiede il risarcimento dei danni derivanti da occupazione abusiva deve provarli. Il proprietario deve dunque provare il danneggiamento dell’immobile per poter chiedere l’indennizzo. Il mero ritardo del conduttore nella riconsegna della cosa locata, legittima soltanto la condanna generica al risarcimento del danno da occupazione oltre il limite di durata indicato in contratto, ogni differente danno, sia esso derivante da danneggiamento dell’immobile o da perdita di opportunità di vendita-locazione, deve essere adeguatamente provato.

Cassazione Civile sez. III, 16/07/2019 n. 18946

Contratto condizionato. Nessuna provvigione per l’agenzia immobiliare se la licenza di pub non viene rilasciata

Nel contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto al compenso per il mediatore immobiliare è subordinato al verificarsi della condizione.

La società proprietaria di un’immobile ad uso commerciale aveva concluso un contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva, rappresentata dal rilascio di alcune licenze per l’esercizio di attività di pub.
Successivamente, dette licenze erano state negate dal Comune di Foligno, tanto che il conduttore aveva adito il locale Tribunale per ottenere la restituzione della provvigione corrisposta ai due agenti immobiliari.

La Cassazione riafferma il principio di non maturazione della provvigione innanzi ad un contratto con clausola sospensiva.

Cassazione Civile sez. II, 25/07/2019 n. 20192

Comunicazione al conduttore del diniego di rinnovazione del contratto di locazione ad uso non abitativo: requisiti di specificità

Il locatore di un immobile destinato ad uso non abitativo che intenda esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza ha l'onere di specificare dettagliatamente, ex art. 29 commi 4 e 5 della L. 392/78 , nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo della disdetta, allo scopo di consentire la verifica preventiva della serietà dell'intento, la cui realizzabilità è condizione di procedibilità dell'azione del locatore, ed il controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso. Tali requisiti di specificità devono implicare l'autosufficienza della comunicazione e non possono perciò essere integrati con il contenuto degli atti processuali o con l'attività istruttoria.

Tribunale , Ravenna , 06/05/2019 , n. 451

Ratio della necessità della forma scritta del contratto preliminare di compravendita immobiliare

Ai sensi dell'art. 1351 c.c. il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo e la compravendita di un bene immobile richiede la forma scritta ad substantiam, ex art. 1350 c.c.. Sul requisito della forma scritta ad substantiam del contratto preliminare di compravendita immobiliare non si può dubitare, stante il chiaro tenore della norma sopracitata, la cui ratio è ravvisabile nella circostanza che il contratto preliminare obbliga le parti alla stipula del definitivo e che, nel caso di inadempimento di una delle parti, l'altra può ottenere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., sicché, qualora fosse ammessa la stipula del preliminare in una forma diversa da quella prevista ad substantiam per il definitivo, si consentirebbe la produzione, in modo coattivo, degli effetti di un contratto nullo.

Tribunale Milano sez. IV, 14/06/2019, n.5801

Preliminare di vendita di bene futuro: l’interesse del promissario acquirente è leso anche se il titolo edilizio perda successivamente efficacia per colpa del venditore

In caso di preliminare di vendita di bene futuro, l’interesse del promissario acquirente è leso non soltanto qualora il titolo edilizio manchi ab origine ma anche quando lo stesso, originariamente concesso, perda successivamente efficacia per condotta colposa del venditore (è stata violata, nel caso di specie, la normativa relativa alle distanze delle finestre).

Corte appello Palermo, 27/06/2019, n.1363

Il preliminare di compravendita non è soggetto a revocatoria ordinaria

Il contratto preliminare di vendita di un immobile non produce effetti traslativi e, conseguentemente, non è configurabile quale atto di disposizione del patrimonio, assoggettabile all'azione revocatoria ordinaria, che può, invece, avere ad oggetto l'eventuale contratto definitivo di compravendita successivamente stipulato; pertanto, la sussistenza del presupposto dell'"eventus damni" per il creditore va accertata con riferimento alla stipula del contratto definitivo, mentre l'elemento soggettivo richiesto dall'art. 2901 c.c. in capo all'acquirente va valutato con riguardo al momento della conclusione del contratto preliminare, momento in cui si consuma la libera scelta delle parti.

Cassazione civile sez. III, 26/06/2019, n.17067

L’sms forma piena prova se colui contro il quale è prodotto non ne contesti la conformità ai fatti o alle cose rappresentate

In tema di efficacia probatoria delle riproduzioni informatiche di cui all'art. 2712 c.c., il "disconoscimento" che fa perdere ad esse la qualità di prova, pur non soggetto ai limiti e alle modalità di cui all'art. 214 c.p.c, deve tuttavia essere chiaro, circostanziato ed esplicito, dovendosi concretizzare nell'allegazione di elementi attestanti la non corrispondenza tra realtà fattuale e realtà riprodotta, ma non ha gli stessi effetti del disconoscimento previsto dall'art. 215, comma 2, c.p.c., perché mentre questo, in mancanza di richiesta di verificazione e di esito positivo di questa, preclude l'utilizzazione della scrittura, il primo non impedisce che il giudice possa accertare la conformità all'originale anche attraverso altri mezzi di prova, comprese le presunzioni.

Cassazione 17.07.2019 n.19155

L’accettazione tacita dell’eredità secondo gli articoli 476 e 527 del Codice Civile.

In materia di successioni mortis causa, l'accettazione tacita dell’eredità regolata dall'art. 476 cod. civ., sottintende l’esistenza di una volontà del chiamato, effettiva o presunta, ad ereditare per legge o per testamento. L'art. 527 cod. civ., invece, prescindendo totalmente da tale impostazione, considera erede puro e semplice anche colui che semplicemente sottrae o nasconde beni ereditari, dovendo detta disposizione assolvere ad un’esigenza di garanzia dei creditori dell’ereditando ai quali, in casi del genere, non è possibile opporre un esonero di responsabilità attraverso il beneficio d'inventario o la rinunzia.

Cassazione 09/10/2014, n. 21348

L’accettazione tacita dell’eredità conseguente all’esercizio di azioni di rivendica o di difesa della proprietà dei beni ereditari.

L'accettazione tacita dell'eredità, che si evince dallo svolgimento di un'attività personale del chiamato all’eredità incompatibile con la volontà di rinunciarvi, e quindi da una condotta tale da far presumere la volontà di accettare l'eredità medesima, può a buon diritto ritenersi implicita nella proposizione, da parte del chiamato, di azioni giudiziarie che, finalizzate a rivendicare o a difendere la proprietà dei beni ereditari o a conseguire il risarcimento dei danni per la mancata disponibilità di beni stessi, non possano essere classificate quali atti conservativi o di gestione dei beni in questione, travalicando le stesse l’idea del semplice mantenimento dello stato di fatto esistente al momento dell'apertura della successione.

Cassazione 24/04/2018, n. 10060

La necessaria riconducibilità dell’acquisizione della qualità di erede alla volontà del chiamato all’eredità.

In materia di successioni per causa di morte, la qualità di erede può essere acquisita o mediante accettazione espressa, e quindi facendo ricorso ad un negozio giuridico unilaterale non recettizio, o mediante accettazione tacita, la quale si realizza attraverso un comportamento concludente del chiamato all'eredità. Ne deriva che tale qualità, proprio per gli effetti che sono destinati a prodursi nella sfera giuridica dello stesso chiamato all’eredità, deve necessariamente essere ricondotta alla volontà di quest'ultimo, non potendo farsi derivare da dichiarazioni di terzi.

Cassazione 21/10/2011, n. 21902

Irrilevanza ai fini dell’accettazione tacita dell’eredità, della sottoscrizione della relazione di notificazione di un atto giudiziario da parte del chiamato all’eredità.

La mera circostanza che il chiamato all’eredità abbia sottoscritto la relazione di notificazione di un atto giudiziario a lui notificato in qualità di erede, non comporta in alcun modo accettazione dell'eredità, atteso che a norma dell'art. 475 cod. civ., l'atto pubblico o la scrittura privata in forza dei quali il chiamato stesso può assumere il titolo di erede, deve consistere in un atto scritto che provenga personalmente dal soggetto in questione o alla cui formazione questi abbia partecipato.

Cassazione 24/02/2009, n. 4426

Obbligatorietà dell’accettazione dell’eredità con beneficio d’inventario per le persone giuridiche favorite da disposizioni testamentarie a titolo universale.

Dalla lettera dell’art. 473 c.c., si evince chiaramente che la legge impone alle persone giuridiche l’accettazione con beneficio d’inventario soltanto nel caso di disposizioni testamentarie a titolo universale che le favoriscano, e non anche nell’ipotesi di disposizioni a titolo particolare.

Cassazione 20/01/94, n. 464

Obbligatorietà dell’accettazione dell’eredità con beneficio d’inventario per le persone giuridiche diverse dalle società.

Posto che a termini dell’art. 473 c.c. le persone giuridiche diverse dalle società possono accettare le eredità loro devolute soltanto con il beneficio d’inventario, in caso di accettazione divenuta inefficace per inosservanza di detta norma, non potendo trovare applicazione, per evidente incompatibilità, la diversa disposizione che stabilisce che il beneficiario è da considerare erede puro e semplice, si deve escludere che sussista alcuna accettazione.

Cassazione 29/09/2004, n. 19598

Le conseguenze dell’omessa redazione dell’inventario sull’accettazione dell’eredità ad opera di una persona giuridica.

A norma dell’art. 473 c.c., l'accettazione dell'eredità da parte di una persona giuridica può avvenire soltanto con beneficio d’inventario. Ne deriva che l’omessa redazione dell’inventario, in violazione quindi di termini e modalità previsti dalla legge per l’efficacia dell’accettazione in oggetto, comporta che l'ente chiamato non acquisti la qualità di erede.

Cassazione 12/04/2017, n. 9514

Declaratoria di risoluzione per inadempimento del preliminare e risarcimento danni: l'attore non può incamerare la caparra

In tema di contratto preliminare, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione per inadempimento - soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale - e non quale esercizio del diritto di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia conseguito il versamento della caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al risarcimento di ulteriori danni; in tal caso, dunque, essa non può incamerare la caparra, che perde la sua funzione di limitazione forfetaria e predeterminata della pretesa risarcitoria e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati.

Cassazione civile sez. II, 27/03/2019, n.8571

Per innovazione in senso tecnico giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale

In tema di condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico giuridico, vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria.

Cassazione civile sez. VI, 07/05/2019, n.11971