Responsabilità del mediatore immobiliare. Dati gli inconvenienti che normalmente dà la donazione, l'agente immobiliare non può tacerne

Dati gli inconvenienti cui dà normalmente luogo la provenienza da donazione dell'immobile posto in vendita, tale circostanza rientra nella valutazione della sicurezza dell'affare e, come tale, deve essere compresa nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione dello stesso, che il mediatore è tenuto a riferire alle parti ex art. 1759 c.c.

Cassazione civile sez. II, 16/01/2019, n.965

Secondo la giurisprudenza più recente, l'obbligo d'informazione gravante sul mediatore deriva dal dettato dell'art. 1759, co. 1 c.c., secondo cui il mediatore deve informare le parti delle circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare che possono influire sulla conclusione di esso.

Non solo: tale obbligo va integrato con riferimento agli obblighi di correttezza (art. 1175 c.c.) e diligenza (art. 1176, co. 1 c.c.) e alla L. n. 39 del 1989, che, avendo istituito una figura professionale di mediatore, ha incrementato la competenza di quest'ultimo, ragion per cui l'obbligo di informazione gravante sul mediatore va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell'adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità. Deve, però, escludersi che possano essere estese al mediatore responsabilità che sono tipiche di altre figure professionali, non essendo il mediatore il soggetto deputato a garantire la regolarità formale della compravendita - funzione assegnata al notaio - né la concreta presenza delle caratteristiche tecniche e strutturali - di competenza dei tecnici (architetto o ingegnere) - affermate dal venditore.

La giurisprudenza ha, così, costantemente affermato che l'ambito dei doveri informativi del mediatore si svolge su due piani, uno operante in positivo, in quanto il mediatore è tenuto, da un lato, a comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza, e dall'altro a non fornire informazioni non veritiere o comunque informazioni non oggetto di concreta verifica.

Acquisto di edificio in corso di costruzione: inadempimento della parte venditrice e escussione della fideiussione rilasciata dall'impresa costruttrice

L'acquirente di un edificio in corso di costruzione, in caso di inadempimento della parte venditrice, può escutere la fideiussione che gli è stata rilasciata dall'impresa costruttrice in sede di stipula del contratto preliminare solo se detto contratto preliminare è ancora vigente. (Fattispecie relativa al caso di un acquirente che, dopo l'inadempimento del venditore, aveva preteso il versamento di una somma pari al doppio della caparra confirmatoria e, inoltre, aveva escusso la fideiussione che gli era stata rilasciata dal venditore in sede di stipula del contratto preliminare per ottenere il rimborso degli acconti versati).

Cassazione civile sez. III, 29/08/2019, n.21792

Bed & Breakfast e regolamento condominiale: cosa dicono i Tribunali

Le clausole regolamentari che pongono limiti al diritto di proprietà del singolo condomino debbono essere interpretate con grande rigore dovendo risultare, ogni eventuale limite, quanto più possibile esplicito (nella specie il Tribunale ha rigettato il ricorso vòlto a far accertare e dichiarare l'attività di bed and breakfast o affittanza breve illegittima per contrarietà ad una norma del Regolamento condominiale, poiché tale norma, interpretata secondo il suesposto principio, non vietava la locazione di breve ed anche di brevissima durata).

Tribunale Milano sez. XIII, 08/05/2018, n.2757

Le disposizioni contenute nei regolamenti condominiali contrattuali possono imporre limitazioni al godimento e alla destinazione di uso degli immobili di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Tali disposizioni, che si risolvono nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti, devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo delle disposizioni o comunque devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso e sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti quando ne siano a conoscenza e le abbiano accettate attraverso il regolamento contrattuale.

L'attività di bed & breakfast è del tutto sovrapponibile a quella di destinazione delle unità abitative ad uso di pensioni o camere d'affitto che, ove vietato nel regolamento contrattuale, deve ritenersi illegittima per violazione della norma regolamentare che fa divieto di destinare le proprietà esclusive a “pensioni” o “camere in affitto”.

Il condomino inosservante della norma regolamentare sul divieto “di pensioni o camere di affitto” deve essere assoggettato alle misure di coercizione indiretta a norma dell'art. 614-bisc.p.c., tenendo conto dei giorni di esercizio dell'attività e del periodo in cui quest'ultima è stata esercitata.

Tribunale , Milano , 10/11/2017 , n. 11380

Per la costituzione di un "bed and breakfast" o di un "affitta camere" non occorre l'approvazione dell'assemblea condominiale né è necessaria alcuna variazione di destinazione d'uso. Tale attività, tuttavia, non deve arrecare alcun pregiudizio ai condòmini e non deve essere espressamente vietata dal regolamento condominiale, intendendosi nella nozione di pregiudizio anche il pericolo per la sicurezza dei singoli condòmini in conseguenza della presenza di numerose persone utenti del servizio. (Fattispecie nella quale, non emergendo in maniera inequivocabile dal regolamento condominiale l'inclusione del "bedand breakfast" tra le attività soggette a divieto, il giudicante ha ritenuto che - sulla base degli elementi acquisiti nel processo - non potesse ritenersi concretata alcuna turbativa della sicurezza e della tranquillità dei condòmini).

Tribunale Roma sez. V, 07/10/2016, n.18557

Rettifica dell'imposta di registro di compravendita immobiliare. Limiti all’utilizzo dei valori OMI.

In tema di imposta di registro, in sede di rettifica l'Ufficio può utilizzare 'ogni altro elemento di valutazione', tra tali ulteriori elementi può rientrare l'utilizzazione dei valori OMI, è altrettanto vero tali valori sono riferiti all'ordinarietà degli immobili e, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea. Occorre, quindi, che l'Ufficio consideri il valore in concreto dell'immobile oggetto della compravendita, considerate le sue condizioni di fatiscenza.

Comm. trib. reg. Campobasso, (Molise) sez. II, 09/07/2019, n.436

Contratto preliminare senza termine d’adempimento: quando si può esigere la prestazione?

In assenza di termine pattuito tra le parti, la prestazione oggetto di contratto preliminare sarà esigibile dopo che il giudice avrà effettuato un apprezzamento circa la congruità del tempo scorso tra la pattuizione senza termine e la pretesa d’adempimento.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, 23/08/2019, n. 21647/19

In sostanza la a Suprema Corte ha richiamato l’orientamento giurisprudenziale in base al quale «in assenza di pattuito termine d’adempimento la prestazione è immediatamente esigibile e per esigerla non sono indispensabili né la diffida ad adempiere né il ricorso al Giudice ex art. 1183 comma 2 c.c., poiché ben potrà il Giudice, chiamato a dirimere la controversia insorta tra le parti in conseguenza dell’inadempimento, apprezzare ex post la congruità del tempo scorso tra la pattuizione e la pretesa d’adempimento». Quest’ultimo apprezzamento dovrà essere effettuato in base al criterio di cui al secondo comma dell’art. 1183 c.c., costituito dal fatto che il tempo trascorso debba essere oggettivamente congruo rispetto ai parametri fattuali della citata norma ed applicati al caso concreto.

Data di legittima interruzione del pagamento in caso di risoluzione del contratto di locazione per vizi della cosa o per inadempimento

In tema di risoluzione del contratto di locazione per vizi della cosa ex art. 1578 c.c., e non per inadempimento, la data alla quale può ricondursi la legittima interruzione del pagamento del canone convenzionalmente stabilito coincide con quella della spedizione della raccomandata con cui il conduttore comunica il recesso, documentando la circostanza che rende l'intero bene inidoneo all'uso per il quale il contratto è stato stipulato.

Cassazione civile sez. III, 21/05/2019, n.13594

Contratto preliminare simulato. Effetto prenotativo dell'annotazione del medesimo contratto

Nel sistema tavolare, l'effetto prenotativo dell'annotazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare - previsto dall'art. 12 r.d. n. 499 del 1929, cosi come modificato dall'art. 3, comma 8 d.l. n. 669 del 1996, conv. in legge n. 30 del 1997 - viene meno in caso di accoglimento della domanda di simulazione assoluta del medesimo preliminare, anch'essa annotata agli effetti dell'art. 2645 bis c.c., con la conseguenza che le ipoteche "prenotate" dopo l'annotazione del preliminare, ma anteriormente all'intavolazione del contrattodefinitivo, risultano prevalenti rispetto a quest'ultimo.

Cassazione civile sez. III, 13/06/2019, n.15879

Compravendita immobiliare: l’ipoteca non dichiarata dal venditore configura inadempimento

In caso di contratto preliminare di compravendita immobiliare, si verifica l’inadempimento qualora l’immobile oggetto del preliminare sia gravato da un’ipoteca, non dichiarata dal promittente venditore al momento della sottoscrizione del contatto. Detto inadempimento non viene meno neppure qualora la banca ipotecante assentisse alla liberazione, se tale assenso sia successivo alla domanda di risoluzione, che preclude alla parte inadempiente la possibilità di adempiere la propria obbligazione.

Tribunale Milano sez. IV, 12/07/2019, n.7008



Usucapione: sussistenza del possesso utile per usucapire e onere probatorio.Il possesso di un appartamento per mera tolleranza del proprietario non porta all’usucapione

È onere di chi invoca l'intervenuta usucapione dimostrare di aver esercitato sul bene un potere di fatto che si è estrinsecato in attività corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà. Egli deve infatti provare non solo di essere nella disponibilità del bene, ma anche l'animus possidenti per il tempo necessario per usucapire. Per il perfezionamento dell'usucapione è infatti necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene.

Cassazione civile sez. II, 30/07/2019, n. 20508

Compravendita e denuncia dei vizi: per interrompere la prescrizione è sufficiente un atto stragiudiziale di messa in mora

L’art. 1495, comma 3, c.c. deve essere interpretato nel senso che, al fine di interrompere la prescrizione in materia di diritto al risarcimento nell’ambito di un contratto di compravendita, non è necessario istaurare un giudizio, essendo sufficiente una manifestazione della volontà stragiudiziale in forma scritta.  

Cassazione Civile sez. Unite 11/07/2019 n. 18672

Caduta sul pavimento bagnato: se non c’è caso fortuito i danni li paga il custode

In caso di sinistro avvenuto all’interno o nell’ambito della cosa in custodia, dei danni conseguenti ad omessa od insufficiente manutenzione il proprietario o il custode (tale essendo anche il detentore o il concessionario) risponde ex art. 2015 c.c., in ragione del particolare rapporto con la cosa che al medesimo deriva dalla disponibilità e dai poteri di effettivo controllo sulla medesima, salvo che dalla responsabilità presunta a suo carico si liberi dando la prova del fortuito.

Cassazione Civile sez. III 27/06/2019 n. 13222

Sfratto per finita locazione: diritto ad indennizzo per occupazione e diritto a risarcimento del danno

Chi chiede il risarcimento dei danni derivanti da occupazione abusiva deve provarli. Il proprietario deve dunque provare il danneggiamento dell’immobile per poter chiedere l’indennizzo. Il mero ritardo del conduttore nella riconsegna della cosa locata, legittima soltanto la condanna generica al risarcimento del danno da occupazione oltre il limite di durata indicato in contratto, ogni differente danno, sia esso derivante da danneggiamento dell’immobile o da perdita di opportunità di vendita-locazione, deve essere adeguatamente provato.

Cassazione Civile sez. III, 16/07/2019 n. 18946

Contratto condizionato. Nessuna provvigione per l’agenzia immobiliare se la licenza di pub non viene rilasciata

Nel contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto al compenso per il mediatore immobiliare è subordinato al verificarsi della condizione.

La società proprietaria di un’immobile ad uso commerciale aveva concluso un contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva, rappresentata dal rilascio di alcune licenze per l’esercizio di attività di pub.
Successivamente, dette licenze erano state negate dal Comune di Foligno, tanto che il conduttore aveva adito il locale Tribunale per ottenere la restituzione della provvigione corrisposta ai due agenti immobiliari.

La Cassazione riafferma il principio di non maturazione della provvigione innanzi ad un contratto con clausola sospensiva.

Cassazione Civile sez. II, 25/07/2019 n. 20192

Comunicazione al conduttore del diniego di rinnovazione del contratto di locazione ad uso non abitativo: requisiti di specificità

Il locatore di un immobile destinato ad uso non abitativo che intenda esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza ha l'onere di specificare dettagliatamente, ex art. 29 commi 4 e 5 della L. 392/78 , nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo della disdetta, allo scopo di consentire la verifica preventiva della serietà dell'intento, la cui realizzabilità è condizione di procedibilità dell'azione del locatore, ed il controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso. Tali requisiti di specificità devono implicare l'autosufficienza della comunicazione e non possono perciò essere integrati con il contenuto degli atti processuali o con l'attività istruttoria.

Tribunale , Ravenna , 06/05/2019 , n. 451

Ratio della necessità della forma scritta del contratto preliminare di compravendita immobiliare

Ai sensi dell'art. 1351 c.c. il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo e la compravendita di un bene immobile richiede la forma scritta ad substantiam, ex art. 1350 c.c.. Sul requisito della forma scritta ad substantiam del contratto preliminare di compravendita immobiliare non si può dubitare, stante il chiaro tenore della norma sopracitata, la cui ratio è ravvisabile nella circostanza che il contratto preliminare obbliga le parti alla stipula del definitivo e che, nel caso di inadempimento di una delle parti, l'altra può ottenere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., sicché, qualora fosse ammessa la stipula del preliminare in una forma diversa da quella prevista ad substantiam per il definitivo, si consentirebbe la produzione, in modo coattivo, degli effetti di un contratto nullo.

Tribunale Milano sez. IV, 14/06/2019, n.5801

Preliminare di vendita di bene futuro: l’interesse del promissario acquirente è leso anche se il titolo edilizio perda successivamente efficacia per colpa del venditore

In caso di preliminare di vendita di bene futuro, l’interesse del promissario acquirente è leso non soltanto qualora il titolo edilizio manchi ab origine ma anche quando lo stesso, originariamente concesso, perda successivamente efficacia per condotta colposa del venditore (è stata violata, nel caso di specie, la normativa relativa alle distanze delle finestre).

Corte appello Palermo, 27/06/2019, n.1363

Il preliminare di compravendita non è soggetto a revocatoria ordinaria

Il contratto preliminare di vendita di un immobile non produce effetti traslativi e, conseguentemente, non è configurabile quale atto di disposizione del patrimonio, assoggettabile all'azione revocatoria ordinaria, che può, invece, avere ad oggetto l'eventuale contratto definitivo di compravendita successivamente stipulato; pertanto, la sussistenza del presupposto dell'"eventus damni" per il creditore va accertata con riferimento alla stipula del contratto definitivo, mentre l'elemento soggettivo richiesto dall'art. 2901 c.c. in capo all'acquirente va valutato con riguardo al momento della conclusione del contratto preliminare, momento in cui si consuma la libera scelta delle parti.

Cassazione civile sez. III, 26/06/2019, n.17067

L’sms forma piena prova se colui contro il quale è prodotto non ne contesti la conformità ai fatti o alle cose rappresentate

In tema di efficacia probatoria delle riproduzioni informatiche di cui all'art. 2712 c.c., il "disconoscimento" che fa perdere ad esse la qualità di prova, pur non soggetto ai limiti e alle modalità di cui all'art. 214 c.p.c, deve tuttavia essere chiaro, circostanziato ed esplicito, dovendosi concretizzare nell'allegazione di elementi attestanti la non corrispondenza tra realtà fattuale e realtà riprodotta, ma non ha gli stessi effetti del disconoscimento previsto dall'art. 215, comma 2, c.p.c., perché mentre questo, in mancanza di richiesta di verificazione e di esito positivo di questa, preclude l'utilizzazione della scrittura, il primo non impedisce che il giudice possa accertare la conformità all'originale anche attraverso altri mezzi di prova, comprese le presunzioni.

Cassazione 17.07.2019 n.19155