La scoperta da parte dei promissari acquirenti della copertura in amianto dell’immobile non invalida il preliminare di vendita

La legge n. 257 del 1992 ha vietato, per il futuro, la commercializzazione e la utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento, ma non ha imposto la rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni già esistenti al momento della sua entrata in vigore, prevedendo rispetto a tali costruzioni solo l'obbligo dei proprietari degli immobili di comunicazione agli organi sanitari locali la presenza di amianto fioccato o friabile negli edifici e consentendo la conservazione delle strutture preesistenti che impiegano tale materiale a condizioni che esse si trovino in buono stato manutentivo. (Nella specie i promissari acquirent i di un immobi le avevano chiesto la risoluzione del preliminare di vendita, stipulato nel 2004, a causa della successiva scoperta, da parte loro, del fatto che la copertura dell'edificio era realizzata in eternit, materiale in fibrocemento, contenente amianto. Rigettata tale domanda in sede di merito la Suprema corte. ha confermato, in applicazione del principio che precede, tale conclusone evidenziando che la copertura in eternit nell'edificio di cui fa pare l'immobile promesso in vendita si pone in linea con la normativa vigente, considerato che tale materiale è stato utilizzato legittimamente ratione temporis e che l'accertamento eseguito in concreto dall'Arpa ha escluso pericoli attuali per la salute).

Cassazione civile sez. II, 23/06/2017, n.15742

La divisione orizzontale di un appartamento non incide automaticamente sulle tabelle millesimali

In ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell'opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari , mentre grava sull'assemblea l'onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge. In materia condominiale, del resto, non trova applicazione il principio dell'apparenza del diritto - non sussistendo una relazione di terzietà tra condominio e condomino - sicché le spese gravano esclusivamente sul proprietario effettivo dell'unità immobiliare, e l'amministratore è tenuto ad aggiornare i propri dati alla realtà della composizione dell'edificio, ai fini del riparto, eventualmente consultando i registri immobiliari.

Cassazione civile sez. II, 03/06/2019, n.15109

I gravi motivi del conduttore di cui all'art. 4 della legge 392/1978

Locazione non abitativa: in caso di recesso anticipato, l'onere per il locatore di specificare i gravi motivi è insito nella previsione della facoltà di recesso

In materia di contratto di locazione, in caso locazione di immobile urbano ad uso diverso da abitazione l'onere per il locatore di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, legge n. 392 del 1978, ancorché non espressamente previsto dalla norma - a differenza dell'ipotesi di diniego di rinnovazione di cui al successivo art. 29 - deve ritenersi insito nella previsione della facoltà di recesso, la cui comunicazione, in quanto trattasi di recesso "titolato", non può prescindere - in ciò distinguendosi dal recesso c.d. "ad nutum" - dalla specificazione dei motivi, che valgono a dare alla dichiarazione di recesso la precisa collocazione nell'ambito della fattispecie normativa in esame; sicché tale specificazione inerisce al perfezionamento stesso della dichiarazione di recesso e al contempo risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi di recesso addotti sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.

Tribunale Palermo sez. II, 22/02/2017

Dati gli inconvenienti che normalmente dà la donazione, l'agente immobiliare non può tacerne

Dati gli inconvenienti cui dà normalmente luogo la provenienza da donazione dell'immobile posto in vendita, tale circostanza rientra nella valutazione della sicurezza dell'affare e, come tale, deve essere compresa nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione dello stesso, che il mediatore è tenuto a riferire alle parti ex art. 1759 c.c.

Cassazione civile sez. II, 16/01/2019, n.965

Condominio e Bolletta acqua. Criteri di riparto

In tema di condominio negli edifici, per la ripartizione delle spese della bolletta dell'acqua i criteri di ripartizione di cui all'art.1123 c.c. (per millesimi di proprietà) o il diverso criterio indicato dal regolamento che sono applicabili e legittimi solo “in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare.

Tribunale Milano sez. XIII, 03/05/2019, n.4275

Chi chiede il recesso del contratto nell'ambito della disciplina della caparra confirmatoria non può essere inadempiente

Il contraente che vuole esercitare il diritto di recesso ex art. 1385 c.c. non deve essere a sua volta inadempiente; l'indagine circa il suo inadempimento deve avvenire tenendo conto del valore della parte dell'obbligazione non adempiuta rispetto al tutto, sulla base di un criterio di proporzionalità e, dunque, occorre verificare, a seguito di una valutazione complessiva e globale del comportamento delle parti se, per effetto dell'inadempimento del recedente, si sia verificata ai danni della controparte una sensibile alterazione dell'equilibrio contrattuale o se, invece, tale alterazione non dipenda dall'inadempimento della controparte.

Cassazione civile sez. II, 16/05/2019, n.13241

In caso di stipula, a seguito di preliminare, del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti inerenti al negozio voluto

Nel caso in cui le parti, dopo avere stipulato un contratto preliminare, abbiano stipulato il contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva .

Cassazione civile sez. II, 14/03/2018, n.6223

Corrispondenza tra chiesto e pronunciato in un caso di richiesta di restituzione della caparra e domanda di risoluzione e risarcimento del danno

Non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, a fronte di una richiesta di restituzione del doppio della caparra indebitamente cumulata con una domanda di risoluzione per inadempimento di un preliminare e conseguente risarcimento del danno, condanni la parte inadempiente alla restituzione di detta caparra, trattandosi del riconoscimento di un bene della vita omogeneo, seppure ridimensionato, rispetto a quanto "ab initio" richiesto e non sussistendo più alcun titolo della controparte a trattenere la somma versata. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che, dopo avere correttamente escluso il diritto dell'attore, vittorioso sulla domanda di risoluzione, ad ottenere il versamento del doppio della caparra, aveva condannato la controparte al rimborso del prezzo pagato, omettendo di disporre anche la restituzione della caparra confirmatoria).

Cassazione civile sez. VI, 08/05/2018, n.11012

La mancata erogazione del mutuo, prevista quale condizione, libera i contraenti dal vincolo contrattuale e rende restituibile la caparra versata.

Al momento della stipula del preliminare di compravendita, le parti condizionarono, mediante una clausola sospensiva, l'efficacia del contratto alla concessione di un mutuo ai promissari acquirenti, che non fu concesso. Quando entrambe le parti ne vennero a conoscenza, le promittenti vendettero a terzi l'immobile per realizzare quanto non era stato possibile con i promissari acquirenti. Nessun inadempimento è, infatti, ravvisabile in capo alle promittenti venditrici. Lo stesso per i promissari, che non possono essere ritenuti inadempienti proprio perché, attraverso l'apposizione della clausola sospensiva, hanno sin da subito manifestato la loro difficoltà economica a provvedere all'acquisto del bene senza l'erogazione del mutuo da parte della banca. Pertanto, i secondo hanno diritto ad ottenere la restituzione di quanto versato alle promittenti a titolo di caparra.

Corte appello Roma sez. II, 15/03/2018, n.1666

Le conseguenze dell’accettazione con beneficio d’inventario dell’eredità devoluta al figlio minore, effettuata dal genitore esercente la potestà senza la redazione dell’inventario dei beni ereditari.

Come è noto, all'accettazione dell’eredità devoluta ai minori è possibile procedere soltanto con il beneficio di inventario, e pertanto, a prescindere dal valore del compendio ereditario, non sono consentite modalità di accettazione che divergano da quella beneficiata. Ne consegue che è da considerarsi nulla e priva di qualsivoglia effetto giuridico, ogni altra forma di accettazione espressa o tacita, non conferendo al minore la qualità di erede.

Qualora, invece, il genitore esercente la potestà sul figlio minore chiamato all'eredità, proceda all’accettazione secondo le modalità prescritte dall'art. 471 c.c., facendo così acquistare al minore la qualità di erede, ma non rediga l'inventario necessario per poter usufruire della limitazione della responsabilità per i debiti e i pesi ereditari, e questo non sia redatto neppure dal minore entro un anno dal raggiungimento della maggiore età, l'eredità resta acquisita da quest'ultimo che, però, viene considerato erede puro e semplice.

(Cassazione 24/07/2000, n. 9648 e Cassazione 23/08/99, n. 8832)

L’obbligatorietà dell’accettazione con beneficio d’inventario delle eredità devolute ai minori e agli interdetti.

Posto che la lettera dell’art. 471 c.c. vieta l’accettazione delle eredità devolute agli interdetti e ai minori se non effettuata con beneficio d’inventario, è escluso che il legale rappresentante della persona incapace possa accettare l'eredità ricorrendo a modalità differenti rispetto a quelle previste e disciplinate dall'art. 484 c.c., il quale esige un’espressa dichiarazione di volontà finalizzata a far acquisire all'incapace la qualità di erede con limitazione della responsabilità, per i debiti e i pesi ereditari, entro il valore dei beni pervenuti dall'eredità. Ne deriva che l'accettazione tacita a cui si è proceduto mediante il compimento di una delle condotte contemplate dall'art. 476 c.c., non rientra tra i poteri riconosciuti al rappresentante legale e, pertanto, non genera alcun tipo di effetto giuridico nei riguardi dell'incapace.

(Cassazione 15/09/2017, n. 21456; Cassazione 03/03/2009, n. 5111; Cassazione 01/02/2007, n. 2211; e Cassazione 27/02/95, n. 2276)

Trasferimenti immobiliari tra coniugi e Azione revocatoria

Gli accordi di separazione personale fra i coniugi, contenenti attribuzioni patrimoniali da parte dell'uno nei confronti dell'altro e concernenti beni mobili o immobili, non risultano collegati necessariamente alla presenza di uno specifico corrispettivo o di uno specifico riferimento ai tratti propri della "donazione", e - tanto più per quanto può interessare ai fini di una eventuale loro assoggettabilità all'actio revocatoria di cui all'art. 2901 c.c. - rispondono, di norma, ad un più specifico e più proprio originario spirito di sistemazione dei rapporti in occasione dell'evento di "separazione consensuale".

(Cassazione Civile, sez. III, 15/04/2019 n. 10443)

Obblighi informativi dell'agente immobiliare. Dati gli inconvenienti che normalmente dà la donazione, l'agente immobiliare non può tacerne

Dati gli inconvenienti cui dà normalmente luogo la provenienza da donazione dell'immobile posto in vendita, tale circostanza rientra nella valutazione della sicurezza dell'affare e, come tale, deve essere compresa nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione dello stesso, che il mediatore è tenuto a riferire alle parti ex art. 1759 c.c.

(Cassazione civile sez. II, 16/01/2019, n.965)

Contratto preliminare e indagine sull'essenzialità del termine per l'adempimento

Il termine per l'adempimento può ritenersi essenziale, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1457 del Cc, solo quando risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo, mentre la relativa indagine, da condursi alla stregua delle espressioni usate dai contraenti e soprattutto alla stregua della natura e dell'oggetto del contratto, si risolve in un apprezzamento di fatto, riservato al giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua e priva di vizi logici e giuridici.

(Cassazione civile sez. II, 26/03/2018, n.7450)

Il recesso per gravi motivi dal contratto di locazione potrebbe non sussistere

In tema di recesso del conduttore, sia per le locazioni abitative che per le non abitative, in base al disposto di cui all'art. 4 (sostanzialmente riprodotto nell'art. 3 l. 9 dicembre 1998, n. 431) ed all'art. 27 l. 27 luglio 1978 n. 392, le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, con la precisazione che, rispetto alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non (solo) sotto il profilo economico, ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo (Fattispecie in tema di trasferimento in altra sede per motivi di lavoro).

(Cassazione civile sez. III, 05/04/2016, n.65539)

Nelle locazioni commerciali il conduttore deve specificare i motivi del recesso a pena di mancato perfezionamento dello stesso

Nelle locazioni di immobili ad uso diverso da quello di abitazione è escluso che sia valido il recesso del conduttore quando siano indicati motivi diversi da quelli, per espressa disposizione di legge qualificati come “gravi”, previsti dall'articolo 27, L. n. 392/1978. Ne discende che l'indicazione di motivi che non rivestono detto carattere di gravità, nella sostanza, equivale alla mancata evidenziazione degli stessi, restando insoddisfatta la finalità di consentire al locatore le opportune valutazioni. La norma, difatti, prende in considerazione l'interesse di entrambe le parti alla prosecuzione del contratto, per cui, quello ex art. 27 L. n. 392/1978 si sostanzia in un “recesso titolato”, con la conseguenza che la specificazione dei motivi risponde alla finalità di consentire al locatore una precisa e tempestiva contestazione degli stessi e della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.

(Tribunale Alessandria, 11/12/2018, n.824)

Mancata registrazione di contratto immobiliare per uso non abitativo: nullità per violazione di norme imperative

In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998.

(Cassazione civile sez. III, 28/04/2017, n.10498)

È prevista una sanzione per il locatore che, ottenuto il rilascio alla prima scadenza, non adibisca l’immobile all’uso indicato nella disdetta

In tema di locazione qualora il locatore ottenga il rilascio alla prima scadenza, consegua la materiale disponibilità del bene ma poi abbia destinato l'immobile al proprio uso personale ritenuto meritevole di tutela dal tribunale, si realizza la fattispecie in presenza della quale l'art. 3 comma 5 L. n. 431 del 1998 prevede il diritto del conduttore al risarcimento dei danni nella misura minima di 36 mensilità. Tale disposizione ha introdotto una sanzione per evitare comportamenti fraudolenti del locatore: posto che il sistema normativo consente al locatore di opporsi al rinnovo automatico alla prima scadenza contrattuale sulla base (soltanto) di una sua intenzione seria e realizzabile di adibire ad un determinato uso ritenuto meritevole di tutela dalla legge, il legislatore, per evitare facili frodi ai danni dei conduttori, ha appunto previsto una sanzione qualora si accerti che, ottenuto il titolo, il locatore non provveda poi ad usare l'immobile per l'uso indicato nella disdetta.

(Corte appello Napoli sez. II, 30/01/2018, n.215)