CONSULENZA E ASSISTENZA PER SFRATTI E CONTRATTI DI LOCAZIONE

 

 
 

 

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Davanti ad una situazione di morosita' non bisogna perdere tempo!           

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SFRATTO COMMERCIALE

SFRATTO PER MOROSITA’ (inquilino moroso)

SFRATTO NEGOZIO

SFRATTO APPARTAMENTO

DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE

SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE

COME COMPORTARSI CON L’INQUILINO CHE NON PAGA O E’ IN RITARDO

COME E QUANDO SFRATTARE INQUILINO MOROSO

LOCAZIONI e CONTRATTI

LOCAZIONI RESIDENZIALI COMMERCIALI E INDUSTRIALI

CONTRATTI DI LOCAZIONE REDAZIONE E REGISTRAZIONE

Quanto può costare uno sfratto ? Secondo le tabelle ministeriali il costo di una intimazione di sfratto è variabile in forza del valore della morosità accumulata dal conduttore. Il compenso professionale minimo previsto è pari a euro 480,00 oltre le spese di marche da bollo, iva 22% e cassa avvocati 4%


MA COME POSSIAMO AIUTARTI? PERCHE' E QUANDO ANDARE DA UN AVVOCATO ?

Durante un rapporto di locazione di un immobile può capitare che si verifichino situazioni per le quali il proprietario locatore si vede costretto ad andare da un avvocato, magari esperto della materia.

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Ma quando bisogna andare da un professionista e cosa si può ottenere?

Vediamo preliminarmente le casistiche più ricorrenti:

-l’inquilino si rende inadempiente e non paga i canoni di locazione pattuiti;

-nonostante la scadenza del contratto di locazione l’inquilino non vuole lasciare l’unità immobiliare;

-il proprietario ha la necessità di ottenere la risoluzione anticipata del contratto e la restituzione del possesso dell’immobile.

Vediamo sinteticamente le varie tipologie di attività giudiziale che devono essere affidate ad un legale esperto e sono utili a risolvere quanto sopra. Quali sono i relativi costi ed è possibile trovare un avvocato economico ?


SFRATTO PER MOROSITA' - SFRATTO INQUILINO

Questa è sicuramente la situazione più ricorrente. Quando il conduttore non paga il canone di locazione il proprietario può attivare una procedura di sfratto per morosità. Ma un legale esperto dopo quanti canoni consiglia di procedere a sfrattare l'inquilino ?

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Per poter agire con uno sfratto per morosità il conduttore deve aver omesso di pagare almeno due canoni di locazione ed è consigliabile non attendere oltre per agire. Infatti i tempi per riottenere il possesso dell’immobile dopo l’intervento del Giudice sono di diversi mesi e quindi prima si comincia e prima si risolve ed elimina il problema nonché il “danno” provocato dal conduttore che occupa il vostro immobile senza corrispondere il canone. Un avvocato esperto vi consiglia quindi di non perdere tempo !

Come si procede? Il legale invia una lettera di contestazione con la quale si intima il pagamento delle morosità nel termine di 7 giorni (tale attività non è obbligatoria e non costituisce condizione di procedibilità per l’intimazione di sfratto: in teoria se ne può fare anche a meno qualora non si voglia perdere tempo). Se il conduttore non fornisce riscontro e non paga gli arretrati, si procede con la notifica di atto di intimazione di sfratto per morosità.

All’udienza che viene fissata non prima di 20 giorni dalla notifica dell’intimazione di sfratto (l’atto con il quale si “invita” il conduttore innanzi al Tribunale) il Giudice verifica il persistere o meno della morosità accumulata e qualora il conduttore non abbia provveduto a sanare il debito, viene convalidato

Unitamente alla convalida dell'intimato sfratto il Giudice fissa altresì il termine a partire dal quale si potrà procedere con le attività esecutive finalizzate alla restituzione dell'immobile.

Qualora tuttavia all'udienza di cui sopra vi fosse la presenza del conduttore, lo stesso potrebbe chiedere al Giudice la concessione a suo favore del "termine di grazia" per sanare la morosità accumulata (   La disposizione normativa di riferimento è l'art. 55 della L. 392/1978 – nota come "Legge sull'equo canone"- che dispone al comma 1: "La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice".
Nel caso in cui il pagamento dei canoni scaduti non avvenga in udienza, il Giudice potrà concedere al conduttore, di fronte a provate condizioni di difficoltà, il cosiddetto
"termine di grazia"; termine non superiore a 90 giorni, al fine di sanare la morosità.
Nei casi in cui l'inadempienza, non superiore a due mesi, sia dovuta per es. alle precarie condizioni economiche del conduttore, causate da disoccupazione, malattia ... tale termine di grazia sarà di 120 giorni, e la sanatoria della morosità potrà avvenire per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio)
. Per esperienza é prassi consolidata dei Tribunali, nonostante il dettato della norma preveda "provate condizioni di difficoltà", che questo termine venga sempre concesso al conduttore e in questo modo è autorizzato a pagare il debito accumulato nel successivo periodo di giorni 90 (salvo 120 giorni per casi eccezionali) . Il Giudice fissa inoltre una udienza successiva di circa 20/30 giorni rispetto ai 90 giorni concessi per il pagamento della morosità, in modo da poter verificare l'effettivo avvenuto pagamento. Se a questa udienza (che si verifica quindi dopo circa 110/120 giorni dalla prima) il Giudice verifica che il debitore non ha pagato il dovuto, viene convalidato anche in questo caso, l'intimato sfratto. Se al contrario il conduttore paga il dovuto il procedimento si estingue.

Dopo la convalida dello sfratto per morosità cosa succede?

Dopo la convalida dello sfratto per morosità che “certifica da parte del Giudice” l’intervenuta risoluzione del contratto di locazione è necessario porre in essere tutte le attività rivolte al rilascio dell’immobile e pertanto la notifica di atto di precetto, l’avviso di sloggio ex art. 608 c.p.c. a cui seguiranno gli accessi dell’ufficiale giudiziario fino ad arrivare allo sgombero con l’ausilio della forza pubblica. L'esperienza deve portare il legale a non perdere tempo in questa fase per completare rapidamente la restituzione del bene.


SFRATTO PER NECESSITA'

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Si parla comunemente di sfratto per necessità anche se in realtà si tratta di un diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza per motivi tassativamente previsti dalla legge.

L’art. 3 della Legge 431/98 consente la disdetta del contratto nei seguenti casi:

a) se si vuole destinare il bene immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori dei figli e parenti entro il secondo grado

b) se si vuole destinare il bene – di proprietà di persona giuridica con fini socio-assistenziali – al perseguimento di fini sociali, pubblici, culturali, assistenziali, di culto o altro, ma si deve indicare al conduttore un’altra soluzione abitativa

c) se il conduttore sia titolare di altro bene immobile libero ed adeguato nel territorio del medesimo Comune

d) se l’alloggio sia posto in stabile gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o stabilizzato e la presenza del conduttore possa rappresentare impedimento per l’esecuzione delle opere

e) se il bene stesso versa in condizioni tali da dover essere integralmente ristrutturato o addirittura demolito o trasformato

f) se il proprietario intende costruire in elevazione sopra all’ultimo piano e la presenza del conduttore possa rappresentare impedimento per l’esecuzione delle opere

g) se il conduttore non occupa stabilmente e continuativamente il bene senza giustificato motivo e non vi sia stata legittima successione nel contratto

h) se il proprietario intenda cedere a terzi il bene e non abbia altri beni immobili (oltre alla propria abitazione)

Dopo aver inviato la disdetta entro i termini previsti dalla legge (1 anno in caso di immobile ad uso commerciale o 6 mesi in caso di immobile ad uso abitativo o in alternativa i termini previsti dal contratto) è possibile iniziare l’azione per ottenere il provvedimento che consente di rientrare nel possesso dell’immobile.

Per un approfondimento si veda la slide che segue o si potrà inviare mail a segreteria@studio-mauro.it


FINITA LOCAZIONE - SFRATTO

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Nel caso in cui il proprietario non intenda rinnovare il contratto all’inquilino al termine del periodo naturale dello stesso, può adire il Giudice al fine di ottenere un provvedimento che consenta di rientrare nel possesso dell’immobile.

Prima di depositare il ricorso occorre inviare al conduttore una raccomandata con la quale si comunica l’intenzione di non rinnovare il contratto di locazione. Si parla comunemente di "disdedda contratto di locazione".

L’atto che verrà predisposto sarà differente in caso di azione prima della scadenza ovvero azione successiva alla scadenza:

a) intimazione di licenza per finita locazione:
Si intima la finita locazione nel caso in cui la scadenza non sia ancora compiuta, ma il proprietario desidera ottenere un provvedimento esecutivo in caso in cui il conduttore non voglia rilasciare i locali.

b) sfratto per finita locazione:

Si intima lo sfratto per finita locazione nel caso in cui il contratto sia scaduto e il conduttore non abbia rilasciato i locali occupati. Ma attenzione alla disdetta al contratto di locazione che deve essere inviata nel rispetto del contratto di locazione.

In ogni caso, ottenuto il provvedimento, sarà necessario poi eseguire con l’Ufficiale Giudiziario per riottenere il possesso del bene.

Per un approfondimento si veda la slide che segue redatta da avvocati esperti. 

Potete anche inviare una mail a segreteria@studio-mauro.it o contattarci ai nostri recapiti telefonici.


Schema riepilogativo procedimento per convalida sfratto:

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